城市运营：区域开发的必经之路

2020-01-20 14:46:43 来源：阅读：1

房地产20多年的发展使得房地产商已经完成了原始的基本积累，中国的城镇化发展又进入了一个以城市新城区开发建设推动城市群发展的历史时期，需要城市开发商由以往的仅仅开发地产、建商住楼为主向建设城市综合体转型，向城市运营转型。通过城市运营，把城市的自然资源和精神资源有效地推向市场，使城市的综合竞争力得到提高，城市的财富增加，城市居民生活质量和幸福感得到提升。

中国金茂控股集团有限公司总裁李从瑞先生2017年凤凰周刊的采访提出：我们的目标是“城市运营商”。

城市运营是解决土地供给问题的好办法，所谓城市运营，有时间和空间两个维度。从空间维度讲叫成片开发；从时间维度讲，指从规划到一级开发、二级开发再到持有运营，城市开发、运营及服务一条龙。解决好城市发展的时间和空间两个维度，土地问题就迎刃而解了。简单讲就是当一块地还是荒地时，地价不会很贵。如果能把这整块地提前收储，按照产城融合、配套先行的理念规划好，再做一级开发，三年后这块地就能升值。“人们愿意过来了，有了人流量以后再规划相关产业，一个城市很快就可以建起来了。从而让土地问题迎刃而解。通过这种方式，做了很多项目，例如：长沙梅溪湖国际新城、上海星外滩、南京青龙山国际生态新城、青岛中欧国际城，还有丽江的金茂谷镇等等。

采访最后李从瑞先生强调，未来中国金茂的发展，也会坚决按照政府的调控去部署，按照“城市运营商”的定位坚定不移加快转型升级。

华夏幸福早已开始布局城市运营，固安县政府与华夏幸福采用PPP市场化运作模式打造固安产业新城，拉开了固安快速发展序幕。实现现代服务业高端发展，引领县域经济发展升级。建设百万平方米商务楼宇、高端化的城市功能配套、智慧城市运营中心和产业新城智慧平台及智慧基础设施运营，形成集金融服务、商贸服务、总部办公为一体的楼宇经济示范区，并实现福朋酒店、智慧大厦、幸福学校、幸福港湾、幸福广场、幸福体育公园、幸福三甲医院等千亿级城市配套。

目前，固安产业新城拥有14万平方米的中央公园，200万平方米的城市环线绿廊、13万平方米孔雀大湖、50万平方米大广带状公园、100万平方米永定河运动公园等八大公园，形成一核一环两廊多片的城市景观体系，助力产城融合可持续发展。

2013年1月万科已成立商用地产管理部，在商业地产业务中推进社区商业、生活广场、城市综合体三大产品线，即邻里家系列、生活中心、万科广场三大品牌。积极在通过商业地产的开发运作，向城市配套服务商靠拢。

碧桂园2016年1月重新布局，从大盘运营模式向“产城融合”的城市运营模式全面迈进，提出了“城市级开发”的运营模式。

2017年，湖南百强企业前三甲的中建五局正式宣布，将以旗下中建信和为城市运营平台，以“产城融合，宜居宜业”为支点，致力于成为国内一流、区域领先的城市运营服务商。

上海龙湖地产在18年年初内部首次提出了转型“美好城市运营商”战略，形成地产开发、产业发展、城市服务三大板块业务，除了传统的地产开发，也要做产业协同和产城融合。

为应对政府和市场发展需求，北京大学政府管理学院特开设《北京大学区域开发与城市运营高级研修班》，通过与政策制定者、专家学者、标杆企业负责人深度探讨，以及市场调研，历经一年推出课程，把最具前沿性、最全面、最权威的课程内容呈现出来，联系人：177 1047 0117张老师。

来源：搜狐时间：2018-06-14

曾几何时，城市诞生，人类命运的种子，开始落在名为“城市”的土壤之上。

罗马哲人西塞罗有言：人生幸福的前提，就是生活在大城市中。城市虽然没有生命，对于终日奔赴的人类而言，却散发着致命的诱惑。

城市是文明的，承载着关于人类幸福的探索。

城市是理性的，担当着关于发展的永恒命题。

21世纪是城市的世纪，是全球城市资源优化、整合运营的时代。诺贝尔经济学奖获得者斯蒂格利茨直言，中国的城市化与美国的高科技发展将是深刻影响21世纪人类发展的两大主题。

振聋发聩的时代先声里，我们听到了中国城市的发展号角。中国城市的发展，正交织着一个时代的希望。

从一线到四线，从城市化到城镇化，中国城市在这数十年迸发了强大的竞争性。从城市产业的打造、城市功能的布局，到城市IP的争夺，城市气质的塑造，城市潮向从无序到有序，从建设到经营，已走向城市运营。

变革背后的城市推手，需要更多的时代力量参与。这已是新型城镇化视野下的“中国时代命题”，也是城市运营时代的重要市场机遇。

那么，时代的机遇，将为谁所有？

中国城市同侪之间的竞争气息，咫尺相闻。

北上广深四大城市之外，谁将入局替代谁？二线城市谁最强？城市之间演绎的是火花四射的命题。中部六省省会之间，更是进行着一场从未公开、但却硝烟弥漫的良性城市战争：国家中心城市、国家级新区、最具幸福感城市、媒体艺术之都······

包括一二线城市之后的三四线城市，也都在力争把握时代给予的稍纵即逝的机会。

全方位的较量，没有人敢掉以轻心。

“运营”，已成为城市竞争力的核心考量。正如城市规划理论家帕特里克·格迪斯在《进化中的城市》中浪漫式表达，“城市必须不再像墨迹、油渍那样蔓延，一旦发展，他们要像花儿那样呈星状开放，在金色的光芒间交替着绿叶”。

中国城市化的发展趋势和红利空间，以及地方发展对于资本和资源的需求，让城市运营商的出现成为必然。

那么，产业、城市如何更好的融合？生产、生活、生态如何更好的调和？政府主导和社会参与如何更好的合力？

这些，都是各个城市在接下来的发展中要接受拷问的命题，事关城市竞争在未来十年尘埃落定后的格局。

从城市IP角度去理解，“运营”意味着城市的发展已经走过了完全依靠政府资金和平台的老路，迈进了更多依靠政府和社会资本合作的城市运营模式。只有坚持政府主导、企业参与，吸纳社会资本投资、运营和服务于城市发展，才能形成现代城市品牌最大的包容力和竞争力格局。

城市没有方向，却有明确目的。

城市没有标准，却在你追我赶。

城市没有生命，却在蓬勃向上。

新型城市化和城镇化，需要的是对城市各类资源进行优化整合和市场化分配，最终实现资源合理利用和高效利用，实现生产、生活、生态的平衡。

城市从建设阶段到运营阶段，不仅事关土地规模和人口基数，更在于生活方式和价值观念的更新，是从数量到质量的跃升，更多的关注在于物质的可持续发展和可满足的精神需求。

城市运营，是政府、市场、公众互动共治管理模式，是创新的公共产品、公共服务市场化社会化供给管理模式，更要对城市的有形资产经营、无形资产运营、品牌IP的输出管理全方位负责。

综上，如果我们要给城市运营商一个定义，那就是它必须是一个拥有城市全局视野的专业化企业，能以市场化手段进行城市资源优化配置和整合，能平衡商业价值和社会价值的获得。

城市运营的核心本质，是如何提升城市价值。

因此，城市要借助的市场力量，必须是具有相当高的发展视野、投资实力、整合手段的企业。因此，城市运营既是风口，也设置了极高的进入门槛。“市长”选择“市场”一定是负责且挑剔。

那么，谁最有资格在城市运营的风口上“乘风而上”？谁又能成为那抓牢机遇的1%少数派？

一般而言，一个城市运营商必须具备以下基本能力：

❶具备强大的信用背书、雄厚的资本实力和产业链资源。理所当然，动辄几百上千亿的投资总额，信用和投融资能力的考量首当其冲；❷既有强大的自我发展期许，又有过硬的社会责任担当。城市运营一般都是长期规划、全盘考量，追求短期效益不可能是一个合格的城市运营商；❸视野开阔、自身有产业基础、能够更好地调动下上游资源，或者有极强资源整合能力。

从这些标准上来考量，现实很残酷：城市运营的机会，显然是给那些真正有充分准备的企业的。最近几年，中建、中海等央企，万科、华夏幸福等实力民企，都开始迈入中国城市运营商行列。

以中建为例，近年来，其麾下的中建五局就紧跟时代步伐，依托强大的央企融资优势、产业资源整合能力、集“投资、建设、开发、运营”于一体的全产业链优势，广泛参与到城市综合开发及运营进程中，为城市释放未来生命力。